239亿元买的地收储仅68亿元? 世茂有话说
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曾规划打造“中国第一高楼”的世茂深港国际中心等来了收储的盘活方案，但土地的原权属人却提出了异议。
7月16日，世茂集团控股有限公司（以下简称“世茂集团”）发出《世茂集团致中信信托投资人的公开函》，透露了几点关键信息，如已提起行政诉讼，主张确认项目的土地出让合同无效及行政赔偿所有损失，项目12宗土地的68亿元整备收储补偿不足土地原价值的1/3等。相较收储，该公司更倾向于退地退款或调规改性后进行开发等方案。
深港国际中心的土地是世茂集团于2017年竞得的，总地价高达239.43亿元，规划打造一栋700米高的地标建筑。2020年7月，募集规模87亿元的“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，为该项目提供资金支持。世茂集团出险后，此信托产品也发生了违约事件。深港国际中心曾两次拍卖，但都以流拍告终，中信信托最后申请了以物抵债，取得该项目11宗国有建设用地使用权及其地上物。
关于该事件的进展，7月21日，中国房地产报记者联系了世茂集团，但未获得回应。深圳市龙岗区龙城街道办事处相关人士也表示不清楚项目最新情况。
据悉，中信信托已召集相关投资人对收储方案进行投票表决，本月底便可见分晓。
收储方案有异议
收储的消息是在7月14日传出的。当天，中信信托向投资人发布了《关于召开中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划2025年第一次受益人大会的通知》，透露将召集2025年第一次受益人大会，审议收地化险方案。
中信信托提到，深圳市龙岗区龙城街道办事处、深圳市龙岗区土地整备事务中心拟以土地整备方式收回信托计划项下抵债的11宗国有建设用地使用权及其地上物。加上非信托计划项下的1宗土地，12宗土地及地上物补偿款合计为68亿元。自12宗土地新不动产权证注销后2个月内，签订正式补偿协议，补偿款将于签署正式补偿协议后2个月内支付15%，签署正式补偿协议后半年内再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部补偿款。
投资人被告知，根据上述方案，累计兑付比例将为全部本金的85%左右。
“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”的项目期限为36个月，主要用于支持深港国际中心二期公寓和一期商办的开发建设。收益率6.7%至7.9%，风控措施包括10宗土地抵押（评估价155.74亿元，抵押率56%）、世茂集团及子公司担保。
2022年初，世茂集团陷入流动性危机，深港国际中心也因此停工。当年2月份上述信托计划便出现兑付异常，2个月后近60亿元本金违约。2023年，深港国际中心分别以130.44亿元、104.35亿元的起拍价进行了两次司法拍卖，但均因无人竞买流拍。由于二拍的起拍价尚不能覆盖债务人所欠的债务本息，北京市第三中级人民法院批准了中信信托以涉案不动产抵债的请求。
2025年2月，中信信托向龙岗区深港国际中心项目工作专班提出申请，恳请政府收回深港国际中心12宗流拍土地。
如果收储的方案能获投资人投票通过，中信信托也算一定程度上履行了产品兑付的义务。只不过，作为深港国际中心曾经的权属人，世茂集团却不同意折价收储的化债方式。该公司在公开函中表示，项目未能正常推进是因为无法取得有效的建设用地规划许可证，公司已在2024年9月就土地出让行为、土地出让合同存在的问题向深圳市盐田区法院提起行政诉讼，主张确认土地出让合同无效及行政赔偿所有损失。而68亿元补偿款不足12宗土地原价值的1/3，且偿付周期长，“公司与中信信托及信托计划全体投资人一样，因政府无法履行项目建筑高度规划审批义务，直接间接遭受巨额经济损失”。为此，世茂集团希望中信信托及投资人能和自己站在一起，共同与政府协商因项目建筑高度等规划设计问题的解决方案，“或退地退款或项目调规改性后进行开发等，最大化保障各方利益”。
该公司表示，行政诉讼尚在审理期间，龙岗区相关政府部门就直接抛出收储方案，影响案件审理，将向审理法院及政府部门提出异议。
700米高楼的沉浮
2017年，世茂集团以239.43亿元竞得深圳市龙岗区一宗商服用地。该地块要求在宗地内建设一栋600米左右的超高层建筑。不过世茂集团并不满足于这个高度，拿地后便宣布要打造一栋700米左右的高楼。当时，中国的第一高楼是2016年4月投入使用的上海中心大厦，建筑高度为632米。
这个项目随后定名为深港国际中心，于2018年3月开工，除了700米的超高层地标塔楼外，还规划建设深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、大型商业及高端公寓等。2019年2月，龙岗区透露，深港国际中心已拿到正式建设批复，其中主楼高度正式确定为700米，有望成为中国第一高楼，项目预计2021年竣工，2024年建成投入使用。
2019年11月，深港国际中心的5栋商务公寓开盘销售，备案均价约5.2万元/平方米，销售颇为火爆。
中信信托对这个标的的销售前景也较为乐观。深港国际中心的尽调报告显示，其总投资金额为721.75亿元，整体可售面积为45.67万平方米，预计公寓、写字楼部分的销售单价为5万元/平方米，商业部分为6.5万元/平方米，当期可售货值230.56亿元。据中信信托测算，信托期内，项目的一二期公寓，商业、写字楼预计销售回款101.68亿元，可有效覆盖产品本金及利息。
但是，没有等到深港国际中心实现预期中的销售回款，世茂集团就出险了，该项目也因此停滞不前，被拍卖的12宗土地中，只有6宗进行了房屋建设、土地开发等工程建设活动。
对于项目的烂尾，世茂集团认为地方政府也有一定责任，因为土地出让方自始未取得600米建设高度的规划设计条件，至今也无法明确主塔的建筑高度，导致项目在获得民航批复700米高度以后仍无法取得有效的建设用地规划许可证，无法推动后续开发进程。
截至目前，深圳市相关部门尚未对世茂集团的说辞进行回应。根据市场信息，龙岗区计划采用“以住养商”的模式盘活深港国际中心，具体安排是今年10月底前完成项目土地的规划调整，将至少50%商业用地转为住宅用地，超高层建筑的高度则调整为400米至500米。调规后的土地预计在12月份挂牌出让，有消息称当地住建部门已与多家实力企业在接触洽谈。
调规的前提是土地能顺利收储，这个环节目前还存在不确定性。据投资人透露，如有持有信托份额10%以上的投资人形成暂停收储的议案，那此次表决和后续工作便可中止。
针对收储和调规的安排，中国房地产报记者联系了深圳市规划和自然资源局，截至发稿未获回复。
世茂集团土地
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【券商聚焦】国盛证券维持海伦司(09869)增持评级 指消费环境改善及新商业模式跑通后业绩有望快速释放金吾财讯|国盛证券发研指出，海伦司(09869)上半年实现营收2.9亿元/同比-34.0%，归母净利润0.5亿元/同比-27.8%，同店日销同比-17.6%。本次宣派中期股息1.46亿元。该机构指，尽管收入和同店承压，公司盈利能力展现韧性
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